| 建议内容： |
目前，基本上小区物业都由开发商前期单方面指定，大多数物业公司进入小区没有经过充分竞争。因此在实际物业管理过程中，就会出现管理水平不高、服务意识不强、法律意识淡薄等问题。前期物业进场初期，由于业主刚刚拿房，物业费缴纳较为充足，物业服务企业可以获取一定的利润。但是伴随着物业服务与业主期望相差甚远，逐步陷入服务跟不上—物业费收取不到—物业公司节省成本—再度减配服务的恶性循环，甚至出现给业主断水断电等催缴物业费的违法行为。
业主维护自身权益的方式有两种，一种是向相关主管部门投诉举报，但是现行法律法规对物业公司的监管、制约不足，导致主管部门的管理强度不高、震慑力不足，我们可以看到最多的制约手段就是将物业公司加入物业服务企业“黑名单”，可是效果一般，无法对物业公司形成实际制约；另一种通过成立业主委员会，代表业主行使权利，更换物业公司，但我们可以看到，目前街道（社区）指导成立业主大会和业主委员会的体系机制还不够健全，大部分小区业主委员会组建率较低，或者仅以物业管理委员会来替代。此外，即使极少数小区成立业主委员会，但由于缺乏有效的监管，有的业主委员会成立后不作为，有的业主委员会乱作为，部分业主委员会从自身利益角度出发，不能正确、规范、公正地履行自身职责，没有在协调业主和物业企业之间纠纷中发挥应有的作用。综上，业主维权困难重重。
建议，一是对开发商指定前置物业服务的时间进行明确规定，不得超出一定期限，期满后由业主大会组织更换物业服务企业，或者由主管部门联合属地政府，共同组织更换物业服务企业。二是简化更换物业服务企业手续，由业主、社区对物业服务企业进行百分制考核，连续两年低于一定得分的小区应当启动更换物业服务企业程序，已成立业主委员会的小区由业主委员会实施，未成立业主委员会的由主管部门和属地政府联合组织。三是探索建立履约保证金制度，物业服务企业进场服务时，向主管部门缴纳一定数量的履约保证金，主管部门根据物业企业服务质量、群众满意度等综合考核，每年进行考评打分，扣除的保证金可纳入小区公共设施维护支出。
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